自己破産でオーバーローン状態の不動産はどうなる？家を手放す理由と残債務への影響

「住宅ローンの残高が、家の今の価値よりも明らかに多い…」
「価値のない『オーバーローン』状態の家なら、自己破産をしても手元に残せるのではないか？」

不動産価格の下落などにより、住宅ローンの残高が家の時価額を上回ってしまう「オーバーローン」の状態に陥ることは珍しくありません。資産価値がマイナスなのだから、この家は財産とは言えず、処分されないのではないかと期待される方もいらっしゃいます。

大変残念ながら、たとえオーバーローン状態であっても、自己破産の手続きにおいて持ち家を手元に残すことは原則としてできません。しかし、家を手放す代わりに、住宅ローンの残債務もすべて免責の対象となる大きなメリットがあります。

この記事では、なぜオーバーローンの家も手放さなければならないのか、その法的な理由と、家を失った後に残る多額のローン債務がどうなるのかについて、税理士・司法書士有資格の弁護士が分かりやすく解説します。

「オーバーローン」とはどんな状態？

まず、オーバーローンとはどのような状態かを正確に理解しましょう。

【オーバーローンの状態】
家の時価額＜住宅ローンの残高

例えば、家の現在の価値が2,000万円であるのに対し、住宅ローンの残高が2,500万円残っているようなケースです。この場合、今すぐ家を売却してもローンを完済できず、500万円の借金だけが残ってしまいます。

これに対し、家の価値がローン残高を上回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。

なぜオーバーローンの家も手放すことになるのか？

家の価値がマイナスなのに、なぜ手放さなければならないのでしょうか。その理由は、住宅ローンを貸し付けた金融機関が持つ「抵当権（ていとうけん）」という強力な権利にあります。

「抵当権」とは？

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、その家を強制的に売却（競売など）し、他の誰よりも優先的にその売却代金から貸したお金を回収できる権利です。この抵当権は、自己破産の手続きにおいても非常に強く、「別除権（べつじょけん）」として扱われます。

「別除権」の効果

別除権とは、自己破産の手続きとは関係なく、独立して行使できる権利のことです。つまり、あなたが自己破産をしようとしまいと、抵当権を持つ銀行は、ローン返済が止まった時点で、破産手続きとは別に、家を売却してお金を回収することができるのです。

自己破産の手続きが始まると、破産管財人は家の価値を評価します。そして、オーバーローンで配当の原資となる余剰価値がないと判断した場合、多くは「破産財団からの放棄」という手続きをとり、家の処分を抵当権者である銀行に委ねます。結果として、銀行が家を任意売却または競売にかけるため、あなたは家を失うことになるのです。